Kündigungsschutz – Härtefall Alter oder Gebrechen?
Im Alter umziehen zu müssen, kann besonders belastend sein. Daher fragt sich mancher Ruheständler als Mieter: Kann mir im Alter noch der Mietvertrag gekündigt werden?
Gesetzlicher Kündigungsschutz
Als Mieter genießt Du – unabhängig vom Alter – einen weitgehenden gesetzlichen Kündigungsschutz. Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter setzt grundsätzlich ein berechtigtes Interesse voraus.
Die gesetzliche Grundlage findest Du in § 573 BGB .
Das Gesetz nennt insbesondere drei typische Kündigungsgründe:
1. Erhebliche Pflichtverletzung
Ein berechtigtes Interesse kann bestehen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt.
2. Eigenbedarf
Der Vermieter kann kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt.
3. Verwertungskündigung
Eine Kündigung kann auch in Betracht kommen, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstünden.
Die Sozialklausel: Widerspruch wegen besonderer Härte
Auch wenn eine ordentliche Kündigung grundsätzlich wirksam ist, kann der Mieter ihr widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.
Das regelt § 574 BGB .
Eine Härte kann bei älteren Mietern zum Beispiel mit schwerer Krankheit, Gebrechlichkeit, erheblichen psychischen Belastungen oder einer besonders starken Verwurzelung im bisherigen Wohnumfeld zusammenhängen.
Aber: Hohes Alter oder eine lange Mietdauer allein begründen grundsätzlich noch keinen Härtefall. Entscheidend sind die konkreten Folgen, die ein erzwungener Wohnungswechsel für Dich hätte.
Eine Härte liegt nach dem Gesetz außerdem vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Gesundheitliche Folgen konkret darlegen
Wenn Du Dich auf gesundheitliche Gründe berufst, solltest Du möglichst konkret schildern, welche gesundheitlichen Folgen ein erzwungener Umzug voraussichtlich für Dich hätte.
Medizinische Unterlagen können dabei sehr wichtig sein. Der Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. April 2025 – VIII ZR 270/22 , hat klargestellt: Ein ausführliches fachärztliches Attest kann einen gesundheitlichen Härtefall untermauern, ist aber nicht in jedem Fall zwingend. Unter Umständen kann auch eine ausführliche Stellungnahme eines medizinisch qualifizierten Behandlers ausreichen.
Macht ein Mieter hinreichend konkret schwerwiegende Gesundheitsgefahren durch einen Umzug geltend und verfügt das Gericht nicht über die erforderliche medizinische Sachkunde, muss es die gesundheitlichen Folgen regelmäßig mit sachverständiger Hilfe sorgfältig aufklären.
Was passiert bei einem anerkannten Härtefall?
Ergibt die Abwägung, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre, kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werden.
Die Fortsetzung kann für eine bestimmte Zeit oder – wenn ungewiss ist, wann die Härtegründe wegfallen – auch auf unbestimmte Zeit angeordnet werden. Näheres regelt § 574a BGB .
Widerspruch rechtzeitig erklären
Nicht zu lange warten: Der Widerspruch ist in Textform zu erklären. Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn ihm der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der vorgesehenen Beendigung des Mietverhältnisses zugeht.
Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, kann der Widerspruch noch im ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits erklärt werden.
Die Einzelheiten findest Du in § 574b BGB .
Sonderfall: Zweifamilienhaus
Einen besonderen Kündigungsfall regelt § 573a BGB .
Wohnt der Vermieter selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er unter den Voraussetzungen des § 573a BGB auch ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate.
Wichtig: Auch gegen eine Kündigung nach § 573a BGB kann grundsätzlich ein Härtefall-Widerspruch nach §§ 574 ff. BGB in Betracht kommen.